Von der Wohnungsmarktbeobachtung zum Grundsatzbeschluss: Kommunaler Umgang mit dem Mikroapartment-Boom in Aachen

Abstract

Die Bevölkerungs- und Wohnungsmarktentwicklung der Stadt Aachen seit 2010 wurde maßgeblich von der rasanten Hochschul- und Campusentwicklung geprägt. Die Zahl der Studierenden in Aachen stieg zwischen 2010 - 2020 um fast 21.000 Personen auf 60.500 in Aachen eingeschriebene Personen an. Die Bevölkerung wuchs im selben Zeitraum um knapp 14.000 Menschen auf 259.000 Aachener*innen im Jahr 2020 an.

Dieser rasante Anstieg einer spezifischen Nachfragegruppe ist einer der Schlüsselfaktoren für die Anspannung des Aachener Wohnungsmarktes. Dabei können die Wohnheimplätze des Studierendenwerks Aachen nicht mal ein Zehntel der studentischen Nachfrage bedienen. Diese Versorgungslücke wurde ab ca. 2018 von neu in Aachen auftretenden, meist international agierenden Immobilienfonds als renditestarke Nische identifiziert und in Wert gesetzt. Es entwickelte sich ein Neubauboom bei Mikroapartments – ein wohnwirtschaftliches Konzept, das die Errichtung von möblierten, kleinen 1-Personen-Apartments in größeren Komplexen von 100 – 400 WE vorsieht. Die Mietnutzung ist temporär angelegt, der Mietpreis im hochpreisigen Segment angesiedelt. Realisiert werden die Vorhaben bevorzugt in Hochschulnähe. In Deutschland etablierte sich das Konzept erst in den letzten Jahren als wachsender Teilmarkt der Immobilienbranche.

Dieser Neubau-Boom und seine räumliche Konzentration wurde im Rahmen der kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung der Stadt Aachen zeitnah identifiziert. Dabei wurden mit Blick auf die wohnungspolitischen Ziele der Stadt Aachen die Chancen und Risiken dieses Wohnkonzeptes herausgearbeitet. Ebenso im Fokus stand die veränderte Investor*innenlandschaft, die bisher von einem vergleichsweise hohem Anteil privater Einzeleigentümer*innen und lokalen Immobilienunternehmen geprägt war. Aktiv wurden nun auch internationale Immobilienfonds und -entwickler*innen, deren Finanzprodukte mit Immobilienbezug eine globale Reichweite aufweisen.

Zur aktiven Steuerung und Regulierung von zukünftigen Vorhaben im Bereich der Mikroapartments wurde die Stadtverwaltung nach Vorstellung der Ergebnisse in den politischen Gremien damit beauftragt, einen kommunalen Grundsatzbeschluss zu erarbeiten, der vor allem die Sicherung sozialverträglicher Wohnraumentwicklung und die Vermeidung wohnungswirtschaftlicher Fehlentwicklungen zum Ziel hat.

Dieser wurde im August 2022 vom Rat der Stadt Aachen verabschiedet und vereint planungsrechtliche Handlungsinstrumente, um die Errichtung von Mikroapartments zu regulieren und quantitativ wie qualitativ zu steuern. Gleichzeitig wurde die Errichtung von Mikroapartments auf städtischen Flächen ausgeschlossen.

Der Vortrag wird einen Überblick über die Genese des Grundsatzbeschlusses von der kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung, über die Sensibilisierung der Öffentlichkeit und Kommunalpolitik mit dem Thema, hin zur Ausarbeitung des Grundsatzbeschlusses und den ersten Erfahrungen in der Umsetzung bieten.